1. Výkon správy
Výkon správy v obytnom dome sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení a rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov (NBP), schválenými potrebným percentom rozhodovania. Činnosť správcu môže vykonávať fyzická či právnická osoba s potrebným živnostenským oprávnením.
Detailné uplatňovanie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je základom pre výkon správy. Zamedzuje vzniku problémov, škôd a súdnym sporom. Zmluva o výkone správy dáva právny základ k vymáhaniu nedoplatkov a umožňuje realizovať zámery, o ktorých vlastníci rozhodli v rámci plánu rekonštrukcie a modernizácie domu.
Ťažiskovou oblasťou činnosti správcu je technický výkon správy, poradenstvo pri výbere vhodného riešenia a predloženie návrhu optimálneho spôsobu financovania.
Správca zabezpečuje pre chod každého obytného domu nasledovné činnosti:
- Dodávku studenej vody, odkanalizovanie a odvod dažďových vôd
- Osvetlenie spoločných priestorov
- Dodávku tepla a teplej vody
- Údržbu výťahov
- Poistenie budovy a likvidáciu poistných udalostí
- Odborné prehliadky a odborné skúšky
- Opravy v spoločných častiach a zariadeniach domu
- Opravy v byte a nebytovom priestore na účet vlastníka na základe jeho žiadosti
- Právne a exekučné vymáhanie nedoplatkov
- Činnosť zástupcu vlastníkov bytov (domového dôverníka)
- Vedenie bankových, poštových a iných poplatkov, prijatých úrokov súvisiacich s vedením fondu opráv a účtu domu
- Preverenie a úhradu faktúr za dodávky tovarov, služieb a opráv, prípadne ich reklamačné konanie
- Za uvedené činnosti vlastník bytu hradí správcovi poplatok za výkon správy. Výška poplatku je kalkulovaná na kalendárny rok v zmysle zmluvy o výkone správy.
2. Odborné prehliadky
Prvá Teplárenská zabezpečuje a vykonáva v spravovaných nehnuteľnostiach pravidelné odborné prehliadky a skúšky vybraných zariadení.
Pravidelnej kontrole podliehajú:
Elektroinštalácie - elektroinštalácia v spoločných častiach a zariadeniach domu a bleskozvody.
Plynoinštalácie – regulačné stanice plynu, rozvody plynu vrátane uzáverov až po plynomery.
Komíny – kontrola stavu, spôsobilosti a čistenie.
Požiarna ochrana – kontrola funkčnosti hasiacich prístrojov a hydrantov, úplnosť ich vybavenia.
Výťahy – odborné prehliadky výťahov, opakované odborné skúšky a úradné skúšky.
Pravidelné úradné overenie meradiel spotreby studenej a teplej vody:
Vodomery
Vodomery na studenú vodu sú pomerové rozdeľovače nákladov za spotrebu studenej vody. Ak sa vlastníci nadpolovičnou väčšinou dohodli na ich používaní, musia súčasne rešpektovať zákon o metrológii 142/2000 Z. z., ktorý im ukladá vykonávať opakované overenia a repasáciu vodomerov každých 6 rokov.
Vodomery na teplú vodu slúžia na rozpočítanie nákladu teplej vody, sú teda fakturačným meradlom a vzťahujú sa naň ustanovenia zákona o tepelnej energetike zák. č. 657/2004 Z. z. a zákona o metrológii č. 142/2000 Z.z., ktoré ukladajú vykonávať opakované overenia a repasáciu vodomeru každé 4 roky.
Zároveň platí, že vodomer musí byť zaplombovaný, nepoškodený a nainštalovaný podľa predpísaných postupov.
3. Informácie pre vlastníka
Prístup k informáciám
Obyvatelia objektov v našej správe majú prostredníctvom online portálu Poschodoch.sk nepretržitý prístup k informáciám týkajúcich sa bytu alebo domu v ich vlastníctve. O registráciu na portál požiadajte správcu mailom na adresu sprava@prvateplarenska.sk
Zmena počtu osôb
Ak v priebehu roka príde k zmene počtu osôb trvale žijúcich v byte, je potrebné takúto skutočnosť nahlásiť správcovi. Dôvodom k nahláseniu zmeny môžu byť nasledujúce situácie: narodenie dieťaťa, trvalé odsťahovanie z bytu – založenie vlastnej domácnosti, úmrtie a pod. Evidencia počtu osôb slúži pre rozpočítavanie nákladov za používanie výťahu a osvetlenie spoločných priestorov.
Zmenu počtu osôb je potrebné nahlásiť prostredníctvom tlačiva. Vyplnené a podpísané tlačivo zašlite alebo osobne doručte spoločnosti Prvá Teplárenská a. s.
Kúpa a predaj bytu
Po uzatvorení kúpno-predajnej zmluvy a prevode vlastníckych práv sa obaja účastníci dostavia k správcovi za účelom výpovede (pôvodný vlastník bytu) a pristúpenia (nový vlastník bytu) k zmluve o výkone správy v obytnom dome.
K tejto zmene je potrebné vypísať tlačivo „Protokol o odovzdaní a prevzatí“, kde sa uvedú stavy vodomerov na studenú a teplú vodu, ako aj stav pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN), ktoré sú umiestnené na radiátoroch v byte.
Protokol o odovzdaní a prevzatí bytu musí podpísať nový aj pôvodný vlastník bytu. V prípade, že v byte sa nenachádzajú digitálne PRVN, kde sa dajú hodnoty kedykoľvek odpočítať, náklad za spotrebu tepla v byte sa delí podľa vyhlášky ÚRSO 630/2005, v znení vyhlášky ÚRSO 358/2009 o percentuálnej spotrebe za jednotlivé mesiace kumulatívne za kalendárny rok.
Stiahnite si tlačivo “Protokol o odovzdaní a prevzatí”, vyplňte ho, podpíšte a odovzdajte ho spoločnosti Prvá Teplárenská a. s.
4. Platby za služby do fondu opráv
V zmysle zák. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov § 10 vlastníci bytov a nebytových priestorov poukazujú preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom výšku tvorby fondu opráv odsúhlasuje nadpolovičná väčšina na schôdzi vlastníkov bytov a NBP.
Zálohové platby za služby stanovuje správca na základe predpokladaného vývoja cien a spotrieb bytu za predchádzajúce vyhodnotené obdobie (rok).
5. Zatepľovanie obytných domov
Zatepľovanie kontaktnými zatepľovacími systémami (KZS) patrí do komplexnej obnovy domov. Je finančne náročné, no efekt sa prejaví okamžite vo viacerých rovinách. Prvoradé je zlepšenie tepelno-technických požiadaviek, najmä energetického a hygienického kritéria. Zároveň sa zabraňuje zatekaniu cez styky panelov do obvodového plášťa a zamedzuje sa ďalšej korózii výstuže.
Zníži sa tiež tepelné namáhanie stavebnej konštrukcie. KZS predstavujú dostatočnú požiarnu bezpečnosť obvodových plášťov budov. V neposlednom rade zlepšujú architektonický vzhľad budovy. Preto návrh s patričným výpočtom hrúbky izolantu, druhu tepelnej izolácie, farebné riešenie, nákladu na KZS a jeho návratnosť sú určujúce faktory pre vaše rozhodovanie. Toto všetko musí obsahovať projektová dokumentácia vrátane detailov. Projektová dokumentácia poslúži aj na vybavenie „ohlásenia stavebných úprav“ na mestskom úrade.
Pri zatepľovaní treba myslieť aj na konštrukcie vyčnievajúce z obvodu budovy – balkóny. Ich technický stav nesmie byť príčinou poškodzovania KZS. Zároveň treba myslieť na to, že balkón slúži pre pohyb ľudí, a preto je dôležité zohľadniť i bezpečnostné hľadisko – zábradlie.
Každá obnovená budova po 1. 1. 2008 musí mať spracovanú energetickú certifikáciu budovy, čo vyplýva zo zák. č. 555/2005 Z.z. o energetickej hospodárnosti budov.
6. Energetický poradca
Prvým krokom k úsporám energie bolo vyregulovanie systémov ÚK a TÚV spojené s termostatizáciou. I keď prax ukázala, že výsledný efekt sa dostavil až zavedením pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN).
PRVN splnili psychologický a ekonomický tlak na vlastníka bytu. No skutočnú úsporu predstavoval technický prvok – termostatizácia a vyregulovanie sústavy. Po tomto kroku sa pristúpilo k výmene okenných a dverných výplní, ktoré predstavujú miesta so značným únikom energie. Dôkazom boli vykonané termografické skúšky – termovízia. Až po nich nasleduje zatepľovanie.
Zatepľovaním vytvoríme ochrannú vrstvu s minimálnymi tepelnými mostmi. Zvýšime povrchovú teplotu obvodovej steny. Znížime riziko kondenzácie vodných pár na vnútornom povrchu steny a riziko tvorenia plesní. Tieto faktory sú však ovplyvnené spôsobom výmeny vzduchu – vetraním a s tým spojenou relatívnou vlhkosťou vzduchu.
Ochrana pôvodnej konštrukcie od vplyvov počasia zvýši životnosť budovy. Praktické skúsenosti hovoria, že zateplením sa môže ušetriť od 25 do 55 % spotreby energie. Rozptyl zavisí od pôvodnej energetickej náročnosti budovy.
Inú východiskovú pozíciu má tehlový dom, panelový dom postavený v 70-tych rokoch či panelový – sendvičový dom z neskorších období. Zároveň s obvodovým plášťom je potrebné realizovať zateplenie strešného plášťa a stropov pod prvým obytným podlažím.
Pri realizácií zateplenia treba navrhovať hrúbky tepelnej izolácie tak, aby súčiniteľ prechodu tepla bol v rozpätí 0,32 – 0,46 Wm-2K-1 (hodnoty platia pre rekonštruované budovy).
Tomu zodpovedá tepelná izolácia hrúbky 8 – 10 cm. Často sa stretávame s názorom, že zateplená budova „nedýcha“. Treba si uvedomiť, že vlhkosť vnútorného vzduchu by mala byť v rozhraní 40 – 60 %, vnútorná teplota vzduchu od 19 °C do 22 °C a rozdiel medzi teplotou vnútorného vzduchu a povrchu steny nesmie byť väčší ako 2 °C až 3 °C.
Napríklad výmenou starých okien s prirodzenou infiltráciou (v zatvorenom stave) za nové, napr. za plastové, s dobrým tesnením a správne osadené sa nežiaduca infiltrácia zastaví. Nedostatočné (nesprávne) vetranie potom môže zapríčiniť zvýšenie relatívnej vlhkosti vnútorného vzduchu a vznik plesní. Tam, kde nevieme zabezpečiť požadovanú relatívnu vlhkosť vzduchu správnym vetraním, treba realizovať vzduchotechniku s rekuperáciou tepla.
Ďalším krokom k úsporám energie je obnova technických zariadení – rozvodov ÚK a TÚV v jadrách a pivničných priestoroch.
Zákon č. 476/2008 Z.z. v § 6 a § 7 hovorí o hydraulickom vyregulovaní rozvodov tepla a TÚV. Stanovené podmienky týmto zákonom je potrebné splniť do konca roku 2013, vrátane tepelných izolácií rozvodov. Technické požiadavky na tepelné izolácie sú dané Vyhláškou č. 282/2012 Z.z., kde sú v prílohe č. 1 a 2 uvedené minimálne hrúbky izolácií pre izolačný materiál a typ potrubia.
Na základe vašich skutočných spotrieb za hodnotiaci – predchádzajúci rok o množstve spotrebovaného tepla na ÚK a TÚV, ktoré zaslal správca SIEA Trenčín (Slovenská inovačná energetická agentúra) boli spracované a vyhodnotené spotreby v domoch do protokolu hodnotenia hospodárnosti prevádzky sústavy tepelných zariadení za odberným miestom (obytný dom). Namerané hodnoty sú spracované v nasledovných tabuľkách: